进入年以来，随着自贸区挂牌、户籍政策放开的利好落地，西安吸引了不少投资眼光，作为城市价格洼地，西安房价爆发式增长，市场成交火爆，出现房荒和价格节节攀高局面，土地市场更是一地难求，加之越来越多的品牌房企进入西安，土地市场已几近疯狂，但凡有土地信息，就会疯抢。
自从去年融创18.5亿元竞得胡家庙天价地块后，西安浐灞区域公开出让了三个宗地块，均达到最高限价而被迫终止挂牌，一个月后挂出来又达到最高限价而终止，而相关部门又不敢不设置最高限价，因为出地王主管领导是要被中央约谈的，所有就在前天，土储中心又把这三宗地块挂出来了，不过，这次保守的西安相关部门借鉴了发达地区的一些做法，对土地的出让方式做了调整：
由原来单一的网上挂牌出让改为：网上挂牌出让+现场竞价+竞配相结合的方式进行，最终竞得人需要经过现场竞价、竞配结果确定，并对竞买人的资格做了要求，必须是房地产开发二级资质的企业。报价超过最高限价后首先竞配套商业自持面积，商业自持面积达到上限后转为竞住宅现房销售面积，住宅现房销售面积达到上限后转为竞义务教育设施代建费，并且调高了竞买保证金的比例。
一般竞买保证金最低为土地起拍价的20%，根据以往数据统计分析，西安大部分土地竞买保证金都在20%，部分会达到50%，80%或者全额保证金的情况也有，但不多。
我印象最深刻的就是年1月16日万科、海亮、合能、紫薇等多家房企经过49轮激烈争夺，达到最高限价7.45亿元后继续竞建保障房，最终合能以7.45亿元地价加平方米保障房的代价夺得该长安区岔道口村、茅坡村.亩地块。两年前西安就开始尝试设置最高限价，达到最高限价后竞建保障房面积，但还是没有坚持，本次浐灞三宗地算是第二次尝试了，我们就等着看热闹吧，据了解，目前至少有20家品牌房企都在做拿地前的准备工作，这会就看谁帐算的细，谁算的精了。
有人会问，土地出让只有三种方式啊，招拍挂，就是招标、拍卖和挂牌啊，没错，可是在西安情况就不一样了，真正的土地拍卖数量十年加起来也不过十来宗。
下面我就把我这些年西安房地产市场获取土地的情况简单梳理一下吧：
一、公开挂牌竞买：这种方式我就不过多解释了，全国都一样，只是西安这种纯粹公开挂牌的实在太少。但不管哪种方式都得走这个形式。
二、城改项目：在城改办立项，城中村拆迁，补偿、安置，拿到开发主体资格，在前几年房地产销售市场不是很规范的时候，没有土地证就可以销售商品房了，有的项目在商品房销售完成后还没有拿到土地证，这种其实为违法的，但在西安存在了十来年。金地西沣公园项目就是因为城改手续问题而受困，因为城改项目需要和村民打交道，程序繁琐，资金需求量大，大的品牌房企都不会选择进入城改项目，除非是已经把剩余地运作至挂牌，拿到土地证，否则，现在没有一个品牌房企愿意掉进城改这个坑里。在西安城改项目的比例确实不低，保守估计有40%甚至更多。
三、工业用地变性：这种情况在西安高新区最为常见，在年左右的时候西安高新区实行退二进三的战略，把区域内的工业产业转移至户县草堂等地，发展第三产业服务业，允许工业用地变商业开发用地，按照双评估值补交出让金即可，唐延路两侧的写字楼几乎全都是走的这个路数。
工业用地变更为住宅用地的流程：
1、实施依据：国务院55号令第18条，《城市房地产管理法》第27条，《土地管理法》第56条
2、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门
3、办理条件：
（1）申请人资格：
土地所有权人或者使用权人
（2）申请时限
土地批准变更之日起30日内
4、办理人需要提交的材料目录：
（1）改变土地用途申请；
（2）计委立项文件；
（3）规划部门同意改变用途的规划用地许可证；
（4）上级主管部门意见；
（5）地价评估报告；
（6）《国有土地使用证》原件；
（7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件；
（8）《营业执照》（组织机构代码证）；
（9）其它资料。
5、程序、期限：
1、申请
国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。
2、审查受理
县级以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查。对申报资料齐全的，符合申请条件的，予以受理。
3、地籍部门办理
（1）地籍测量。对该宗土地进行地籍测量，绘制宗地图，按规定缴纳地籍测量费。
（2）组卷上报。改变土地用途各种所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审会同意后，上报同级政府审批。
（3）通知发件。地籍管理部门领取该宗地土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批件手续。
（4）办理土地变更登记
申请改变土地用途的单位或个人，在领取改变土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。
6、收费标准：对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金
7、土地用途变更时限：土地批准变更之日起30日内
工业用地变开发用地的方式：
1、垫资收储，以目前西安土地市场的现状，这种方式最终通过招拍挂拿到土地的概率只有可怜的20%，甚至不足20%。
2、委托挂牌，土地所有方委托市土储挂牌出让，并承担交地义务。投资方通过招拍挂获取目标地块，并按照土地所有房提供的《土地使用权转让补偿协议》支付补偿款，这中方式相对保险，只要你和土地所有房商量好，最终地都能挂在你的名下。
3、协议出让，这种方式我印象中国家好像是不允许的，但是在西安就是有这么个案例，融创星美御项目原来就是工业用地，通过协议转让变成住宅用地。
四、政府招商，用产业及税收打动相关部门把土地给你，在西安这种情况太多了，万达、绿地基本都是走的这个路数。恒大在常宁摘地，堪称产业导入和住宅开发的典范，以产业名义拿地，实际进行房地产开发。
其实恒大常宁这块地万科也参与了，但是没敢报价，估计被约谈了。
五、并购，外来的品牌房企进入西安大多都是走的这个路数，尤其是万科，在西安拓展项目基本都是并购，碧桂园进入西安多少年没有拿到项目，于两年前拿到凤城十路项目，一年前拿到大明宫项目，收购凤凰城项目，都是走的并购，西安土地市场的特殊性使得外来品牌房企只能通过并购获取土地，融创进入西安更是一口气收购天朗六个项目才算快速站稳脚跟。
六、土地一级整理，最早金地和中海在曲江给相关部门交了上百亿元，用于政府做前期基础设施建设，其实这种补交土地一级整理，叫投资协议拿地更为确切，还有就是BT，企业给政府建个公园，或者修个路，政府没钱给企业，就把地给企业当工程款了。
……
国际化大都市的西安土地市场会越来越来规范，但还有很长的路要走，怎样确保地块挂到目标公司的名下是但前最困难的事情，目前在西安未有政府劝退，要不然今年政府招了这么多的商家，怎么给人家落实地呢？光段先念的华侨城就多亿，段总可是在签约时都说了：“华侨城是央企，说到做到，下周我们将派出精干的团队与各项目单位洽谈具体合同，争取年内有数百亿落地。这取决于各级政府的行政效能、创新的工作方法和敢为人先的开放勇气。”要有开放的用地，言外之意就是我来了别到时没有地提供给我。
还有就是在土地挂牌出让的时候挂个补偿协议，最近西安这中案例实在太多了，大多是城改项目。海亮前两天拿的长安区郭北村城改项目就是
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