编者按
本部分案件观点是我所房地产部律师以“中国裁判文书网”为数据来源，搜集整理了年度最高人民法院审理的件涉房地产纠纷案件，加以分析、归纳后，筛选出42件具有典型性、代表性的裁判案例，对其进行了分类梳理及观点提炼。受撰写者认知能力及篇幅所限，所提炼、总结观点难免有遗漏或存在不当之处，敬请指正。本部分观点由刘健、陈华夏、耿国扬、刘红、王金燕、刘镕毓、杨尧、李赛律师共同完成。为方便阅读，将分次发出，欢迎转载分享。
一、合资、合作开发房地产（第一部分）
1、对协议项下合作项目有无展开实质具体的合作，需通过实体审理查明，不得仅以认定合作协议实为股权转让合同、原告非股权转让的转让方或受让方因而主体不适格为由驳回起诉
案情简介大丰时代（张永滨）与鸿锦置业（刘满红）签订《合作协议书》，约定大丰时代公司与鸿锦置业公司共同开发案涉房地产项目。协议签章处加盖有大丰时代与鸿锦置业的公章，协议并对包括合作原则、标的、方式、项目实施和收益等双方权利义务内容进行了约定。后因履行过程中双方发生争议，鸿锦置业提起诉讼，请求依法解除案涉《合作协议书》，并要求大丰时代返还全部投资款及部分收益万元。因鸿锦置业后被鸿锦卓越吸收合并，承继鸿锦置业的债权、债务，故鸿锦卓越参加本案诉讼。二审法院认为案涉《合作协议书》，名为合作协议、实为大丰时代股权转让合同，转让方与受让方分别为刘满红与张永滨，并非原鸿锦置业与大丰时代，故以鸿锦卓越与本案没有直接利害关系、原告主体不适格为由，裁定驳回起诉。
最高院认为大丰时代（张永滨）与鸿锦置业（刘满红）签订的《合作协议书》是鸿锦卓越提起本案诉讼的请求权基础。鸿锦卓越作为原鸿锦置业的债权债务承继人，有权以该《合作协议书》为依据起诉合同相对方。首先，《合作协议书》的签约主体为原鸿锦置业和大丰时代，《合作协议书》首部明确，甲方为“青岛大丰时代房地产开发有限公司（张永滨）”，乙方为“青岛鸿锦置业有限公司（刘满红）”，协议签章处加盖有原鸿锦置业与大丰时代的公章，原鸿锦置业和大丰时代自愿订立《合作协议书》并具有受协议书约束的真实意思表示。其次，围绕原鸿锦置业和大丰时代联合开发“少海曦畔”项目的目的，《合作协议书》对原鸿锦置业和大丰时代的合同权利和义务进行了明确约定，具体包括合作原则、标的、方式、项目实施和收益等内容。对于《合作协议书》签订后，原鸿锦置业与大丰时代之间就《合作协议书》项下合作开发少海曦畔项目有无展开实质具体的合作，需通过实体审理进一步查明。一审法院已经认定鸿锦卓越作为原鸿锦置业的债权债务承继人，作为合同法律关系的主体，与本案有直接利害关系，鸿锦卓越有权以《合作协议书》为依据，针对合同相对方大丰时代提起诉讼。再审申请人鸿锦卓越的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案双方当事人诉讼主体适格，应当进行实体审理。至于原审裁定认定“可以确认鸿锦卓越据以提起本案诉讼的该份《合作协议书》，名为合作协议，实为关于大丰时代股权的转让合同，转让方与受让方分别为刘满红与张永滨”，也应当就再审申请人鸿锦卓越的诉讼请求进行实体审理，依法判决，而不应仅从诉讼主体上予以驳回起诉。
案例索引()最高法民再76号民事裁定书，青岛鸿锦卓越置业有限公司与青岛大丰时代房地产开发有限公司合同案2、合同当事人能否作为守约方享有法定解除权，应当对其是否依约履行了己方合同义务进行审查；不享有合同解除权的当事人向相对方发出解除合同通知，相对方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的后果
案情简介文商公司与孙玉青签订《合作开发协议》，约定合作开发案涉项目。协议对双方合作范围、合作方式、合作期限、双方权利和义务等内容进行了约定。在协议履行过程中，文商公司认为孙玉青不履行其主要合同义务，遂于年3月13日向孙玉青发出《解除合同告知函》，孙玉青接函后未对通知的形式和内容提出异议，亦未在法律规定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。后孙玉青起诉要求文商公司支付合作开发房地产收益分红。一、二审法院均以孙玉青在收到文商公司《解除合同告知函》后,未在法律规定期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力为由，认定双方之间协议已经解除，驳回孙玉青的上述诉讼请求。
最高院认为文商公司于年3月13日向孙玉青发送《解除合同告知函》，通知孙玉青解除双方签订的《合作开发协议》，该《解除合同告知函》能够产生解除合同的法律后果，须以文商公司享有法定或者约定解除权为前提。要认定文商公司能否作为守约方，享有法定解除权，应当对文商公司是否依约履行了己方合同义务进行审查，包括案涉项目何时开始销售，销售额是多少，是否足以支付工程款；文商公司在房屋销售前后，是否按照合同约定，将《项目销售整体推广方案》报孙玉青审批；工程款的支付是否经由孙玉青签字等一系列事实。一、二审法院未对上述涉及文商公司是否享有法定解除权的事实进行审理，即以孙玉青“未在法律规定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”为由，认定《合作开发协议》已经解除，属于认定事实不清，适用法律错误。
案例索引()最高法民申号民事裁定书，孙玉青与淮南文商房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同案
3、合同当事人达成的开发房屋分配方案，属双方间的合同法律行为，在房屋未进行物权登记变更的情况下，不发生物权效力案情简介凯瑞公司与龙吉公司为共同合作开发房地产项目签订《合作开发及施工协议》，约定占合作开发项目总建筑面积49%的房屋归凯瑞公司所有，占总建筑面积51%的房屋归龙吉公司所有，并制作房源表用以明确。后双方因房屋分配发生争议成讼，二审法院认为案涉住宅房源表未具备履行条件，凯瑞公司可在条件具备后另行起诉。
最高院认为依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（年修正）第三十二条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，经合法建造取得不动产所有权应遵循房地一体原则。凯瑞公司虽与龙吉公司合作开发案涉房地产项目并进行了实际投入，但案涉土地、房地产项目及相应许可证均登记在龙吉公司或龙吉伊通分公司名下。因此，凯瑞公司并非案涉住宅的合法建造主体，凯瑞公司与龙吉公司基于利润分配而制作的案涉住宅房源表，属双方间的合同法律行为，在对案涉住宅房源表中的房屋未进行物权登记、变更的情况下，案涉住宅房源表不发生物权效力，原审据此认定凯瑞公司对案涉住宅房源表中的房屋不享有所有权并无不当。案例索引()最高法民申号民事裁定书，伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司与吉林省龙吉房地产开发有限公司、吉林省龙吉房地产开发有限公司伊通分公司合资、合作开发房地产合同案
4、房地产合作开发合同解除后，对投资人的损失，可参照房地产的资金回报率情况酌情认定
案情简介金泉公司与封备战签订《房地产合作开发协议》约定合作开发案涉项目。合同签订后，封备战分四次预缴土地保证金共计.5万元。后金泉公司与衡南县国土局签订土地使用权出让合同，以元总价摘牌受让涉案项目国有建设用地使用权。其中，封备战预缴的土地保证金.5万元转为土地出让金，其余款项由金泉公司、肖立中等人缴纳。封备战在交纳上述款项后未再继续履行出资义务，而金泉公司、肖立中等在封备战未履行出资义务后未催告并解除合同。后封备战诉请解除《房地产合作开发协议》，并要求其余五方赔偿其经济损失.万元。一、二审法院认为金泉公司、肖立中等对封备战在合作开发中损失的继续扩大应承担相应责任，故应返还封备战的资金利息损失，酌定利息损失从实际出资之日起按年利率24%计算至实际付清之日止。封备战争不服，以原判决仅支持万元的现金投入及相应利息，未支持预期可得利益损失，属于适用法律错误为由向最高法院申请再审。
最高院认为对于封备战单方委托出具的评估报告，金泉公司等五被申请人不予认可，原判决对此不予采信，并无不当。同时原判决在封备战未举出充分证据证明其损失的情况下，判令金泉公司等五被申请人返还封备战前期投入资金，并参照房地产的资金回报率情况，酌情认定按24%年利率计付利息，并无不当。故裁定驳回封备战的再审申请。案例索引()最高法民申号民事裁定书，封备战、衡阳市金泉置业发展有限公司等合资、合作开发房地产合同案5、合作开发房地产合同中的一方作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人请求其他合作方对欠付的工程款承担连带责任，不予支持
案情简介涉案广场项目由星凯公司和鸿济公司共同合作开发，星凯公司以建设方名义于年8月与荣成公司签订《消防工程合同》，约定由荣成公司对涉案广场项目消防工程进行施工。年4月，双方因施工问题发生纠纷，涉案消防工程停工。年10月，荣成公司与星凯公司协商签订《工程欠款偿付协议》，双方共同确认了荣成公司已完成工程量、工程价款及星凯公司已付款，并约定星凯公司对支付欠付工程款的支付节点、停工损失等事项。年，星凯公司以涉案消防工程存在不按图纸施工、工程质量不合格、工程量与实际情况不符为由，要求解除双方所签《消防工程合同》并据实结算。但荣成公司要求星凯公司按照《工程欠款偿付协议》约定支付相应工程款。因工程款支付等问题发生争议，荣成公司诉至法院要求星凯公司、鸿济公司对欠付的工程款等款项承担连带清偿责任。一、二审法院以涉案广场项目虽是星凯公司与鸿济公司合作开发，但合作开发房地产是星凯公司与鸿基公司的内部关系，荣成公司未提交证据证实鸿济公司参与了涉案《消防工程合同》的履行、管理和监督，根据合同相对性，《消防工程合同》不能对鸿基公司产生法律约束力，未支持荣成公司要求鸿济公司承担连带责任的请求，后荣成公司向最高法院申请再审。
最高院认为本案中，根据原审判决查明的事实，年8月，星凯公司与荣成公司签订了《消防工程合同》约定，由荣成公司承包该合同项下工程。该合同履行中，星凯公司向荣成公司支付了工程进度款，后双方在施工过程中发生纠纷，经协商双方达成《工程欠款偿付协议》，就已完工工程量、已付工程款以及尚欠工程款进行了确认。原审判决另查明，案涉项目系由星凯公司与鸿济公司共同合作开发。据此，尽管案涉项目由星凯公司与鸿济公司共同开发，但与荣成公司签订《消防工程合同》以及履行该合同的相对方均为星凯公司而非合作开发该项目的双方。当事人请求对方当事人承担连带责任，应根据法律规定或当事人约定。因此，原审判决基于合同相对性原则，认定荣成公司请求鸿济公司对本案承担连带责任缺乏法律依据和合同依据，并进而未予支持荣成公司该项请求，并无不当。
案例索引（）最高法民申号民事裁定书，昆明荣成天宇控制系统工程有限公司与云南星凯房地产开发有限公司、云县鸿济地产有限责任公司建设工程施工合同案来源：建仑律师
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*海光律师，北京佳创律师事务所合伙人、主任；
《法制日报》旗下《法治周末》常年法律顾问、特约撰稿人；
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*海光律师，苏州大学法学士、北京大学民商法研究生；曾在法院系统从事审判工作十余年，北京专职律师执业十余年。*律师有非常丰富的司法实践经验，以精湛的业务技能和认真负责的态度，为客户提供专业的法律服务。业务专长为重大疑难民商事诉讼与仲裁；执业领域为建设工程和房地产，公司法、合同法、知识产权、土地征收和企业拆迁、金融借款、抵押、保证合同纠纷、不良资产清收、企业法律顾问等。
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