买房，板块决定下限，产品决定上限。提到金融城，很多人第一时间就想到他五六万、六七万的二手房挂牌价。提到大丰、大面，很多人都会觉得那里是刚需扎堆的地方。一个房产板块，一般来说都有自己鲜明的特征；没有的话，就如同夸一个人是“好人”一样。这两三年，金牛区国宾板块的热度比较高，很多项目都在碰瓷“金牛宾馆”。在官方的规划里，这里叫国宾高科新城，规划面积约6.87平方公里，着力打造“新经济产业新区和高品质生活社区”。如下图，可以看出国宾板块大量的住宅用地、商住混合用地。
但是，其实要在国宾板块买房，很难抉择，很容易踩雷：从新房供应来看，近两年国宾板块新房供应不多，去年倒是卖了不少土地，今年也有几宗土地待出让。高端楼盘如融创国宾雅集、电建地产洺悦玺，刚需刚改如国宾上林栖、国宾蜀园、长虹天樾等，价格从一万多到三万多都有，每平米单价跨度超过2万。从二手房来看，目前国宾板块的价格跨度也很大，部分别墅挂牌单价四五万，但有价无市，很多房源都已挂牌一年以上了。以万科国宾润园、保利国宾首府为代表的低房龄二手房挂牌价在2.5-3.5万元/平米，也是显著高于链家的成交参考价（万科国宾润园2.1万元/平米、保利国宾首府1.75万元/平米），与新房价格几乎持平。真正的国宾板块核心端楼盘都敢以“国宾”二字出现在案名里，国宾上林栖就是一个典型。而且，四川乐居最近收到不少网友咨询国宾上林栖这个盘怎么样？以下是我们踩盘后的分析。1、土地：住宅兼容商业用地，商住混合国宾上林栖土地位于“金牛区西华街道涧漕社区10组、金牛社区1组”，面积约49亩，于年4月9日成交，成交楼面地价元/平米。这宗土地分为两个地块：一号地块是二类住宅用地（兼容零售商业用地）；二号地块是商业服务业设施用地。
看到这里，购房者就应该明白，这是一个商住混合、高低配的小区。一个地块内，既有商业，又有住宅，是会影响住宅的居住舒适度的，商业活动会带来人流量和噪音，而且还存在不安全隐患等。
▲土地出让文件约定的义务
2、拿证开盘：拿证十个月中大户型去化不足一半国宾上林栖项目规划6栋住宅，年7月19日整体拿证，预计年6月清水交付，项目布局了高层和叠拼两种产品。高层：挂牌总价-万/套，建筑面积约-平米。叠拼：挂牌总价-万/套，建筑面积约平米、平米、平米、平米。
上表是截至5月16日12点的透明房产网销售数据，也就是说，拿证约10个月后，国宾上林栖还有三分之一的房源“可售”。置业顾问透露，该项目已经没有套三户型可买了。
具体来看，中小户型的1号楼卖得最好，仅剩1套房源；以中大户型为主的其他楼栋，销售都很一般，拿证10个月了，去化还不到一半。为什么呢？不是说成都新房市场进入改善时代了么？为什么国宾上林栖的大户型不好卖？3、位置：临大路、临加油站、临待拆待建土地大户型不好卖，是因为购房者不好骗，是楼盘有影响他们购买的硬伤。如下图，地块内部、临金牛大道一侧有个正在营业的壳牌加油站，加油站车来车往的，免不了汽车尾气、噪音等问题，而且汽油会挥发，对周边居民的健康也会有影响。小编查询了国宾板块的控规，这块加油站用地的规划用途近期都没有变化，会一直存在。
（拍摄日期：年5月15日）
此外，在项目8号楼和9号楼中间还有个钉子户没有拆迁；地块临金周路一侧，还有待建设的住宅用地，以后投入建设，也可能对小区有影响。在该项目售楼部印制有“国宾心、公园旁、全能生活体”的宣传语。对于“公园旁”一说法，只能从字面上看，不能更多解读。整个小区的六栋楼，除了1号楼能够直接看到天府艺术公园外，其余楼栋都不能直接看。1号楼能够看到公园，但是也很大的不足——临金牛大道。金牛大道是一条成都西北方向进出城的快速主干道，双向十车道，车流量大，会带来很大的噪音和灰尘污染。如下图，国宾上林栖的业主要去公园区散步遛弯的话，必须穿过车水马龙的金牛大道。
4、性价比：比不过竞品比不过二手房国宾上林栖，周边约两公里范围内在售楼盘只有国宾蜀园一个，现在国宾蜀园主推约平米户型，跟国宾上林栖剩余的约㎡户型，都是套四双卫的户型，总价都是-万以内，差别不算太大，是直接的竞品，在两个项目附近也可以显著的看到双方的广告。仔细对比之后，四川乐居认为，国宾蜀园的户型明显更有优势：
▲国宾上林栖A1户型
①国宾蜀园四个卧室都有飘窗，国宾上林栖一个卧室有阳台，一个卧室有飘窗，另外两个卧室都只有窗户。飘窗/阳台对于卧室的重要性，住过的人都明白。②国宾上林栖这个户型从入户到各个卧室，有大量的过道，实际不好利用，有浪费空间的嫌疑。比如，玄关位置，宽1.5米，除去墙体厚度、再安装一个35厘米深的鞋柜的话，空间会非常的挤。③国宾蜀园是两梯两户，最高14层；而国宾上林栖是两梯三户，最高为25层。④国宾蜀园是万科和城投置地联合开发，万科物业提供物业服务；而国宾上林栖则是金牛本土国企开发——成都市金牛国投产业投资开发有限公司。两者不在一个层面，国宾蜀园也没必要把国宾上林栖作为竞品。
▲国宾蜀园约平米户型
纵然从一房一价的角度来看，国宾蜀园略贵，从整体品质和居住舒适度来考虑，四川乐居还是建议购房者选择国宾蜀园。另外，国宾上林栖旁边有多个低房龄的二手房小区，比如保利学府城、万科国宾润园、保利国宾首府等，即买即住，也是可以考虑的。需要特别提醒的是，前面提到国宾上林栖的价格是清水交付的价格，自己装修入住还要花一大笔钱，劳神费力。比如万科国宾润园大量房源带装修的挂牌价在2.4-2.7万元/平米，与加上装修成本之后的国宾上林栖相差不算太大。
总结而言，平米以上的面积段，是妥妥的改善置业，要么改善小区环境，要么改善配套，要么改善户型，如果做不到真正的改善，购房者为什么要为他掏钱呢？综合比较而言，在国宾板块买国宾上林栖的大户型，是一个最差的选择，非常不明智。其大户型被剩下，也说明了这一点。
文章来源:乐居买房